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Description
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Para os fins do debate proposto no artigo serão expostos, analisados e debatidos os padrões espaciais dos imóveis em que suas respectivas dívidas servem como lastro para criação e emissão dos títulos de CRI no Brasil. Para a realização desta primeira aproximação analítica foi necessária a realização de uma compilação e sistematização de dados encontrados nos relatórios de emissão dos CRIs. A análise desses documentos foi conduzida por meio de um encadeamento sequencial de ações, assemelhando-se à montagem de um quebra-cabeça. Buscou compor cuidadosamente um panorama abrangente que capturasse os fundamentos, motivações e aspectos legais subjacentes às ações dessas instituições. O presente item tem como objetivo descrever essas diferentes etapas e contextualizar os desafios, dificuldades e achados de pesquisa provenientes dessas bases de informações. O ponto de partida foi fornecido pela análise das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) realizadas pela CEF entre 2011 e 2016. A partir da análise desses documentos foi possível constituir as bases para interpretar como o processo de securitização abriu um campo instrumental útil para a construção de novas formas de captação de recursos voltados para o financiamento imobiliário no período citado. Os desafios de pesquisa para a coleta de dados dessa fonte de informações estão relacionados à falta de um sistema abrangente que descreva detalhadamente as particularidades de cada emissão. O aprofundamento do conhecimento sobre os imóveis envolvidos nessas transações é tarefa complexa, seja pela disponibilidade limitada de informações, seja pelo fato de a identificação dos agentes envolvidos nessas operações requerer uma análise meticulosa e individual de cada emissão. A pesquisa se baseou em um banco de dados que vem sendo cuidadosamente construído e atualizado desde 2016 e contém registros de todas as emissões negociadas na CVM. Focamos especificamente oito títulos emitidos pela CEF entre 2011 e 2016. Essas emissões representaram, nesse período, uma parcela significativa dos títulos lastreados em operações de financiamento imobiliário residencial, como demonstrado em pesquisas anteriores (Abreu, 2019; Melazzo et al., 2021 Barcella, 2023, entre outros). Esses relatórios possuem informações que nos ajudam a caracterizar os agentes envolvidos nas negociações, o tipo de produto vinculado ao crédito imobiliário, e as características gerais dos imóveis lastreados, como o valor financiado e sua localização na cidade. É a partir destas informações que iremos demonstrar a inserção da CEF no mercado de títulos imobiliários securitizados, os CRIs, e como sua participação representa uma expansão do mercado para além dos volumes operacionalizados, destacamos a expansão espacial representada por sua ação, caracterizada pela captura de dívidas imobiliárias lastreadas em imóveis residenciais de baixo valor unitário, em diferentes cidades, de diferentes níveis da hierarquia urbana brasileira. Para além destas informações destacam-se, também, os dados referentes aos relatórios da CEF relativos as características dos créditos imobiliários oferecidos, estados, regiões e cidades, a partir destas informações foi possível observar a pulverização do crédito imobiliário oferecido pela CEF no território brasileiro. (2012-09-12)
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